Begeerd, Hopi Hari’s R$ 60 miljoen gebied wordt een juridische imbroglio in de STJ

Een miljonairswijk in het binnenland van São Paulo is het onderwerp van een juridische imbroglio met “obscure bedoelingen”, aldus een van de partijen. Het gaat om 94,9 duizend m2 (of 9,49 ha) in Vinhedo, die deel uitmaken van het Hopi Hari-park, de huidige eigenaar van de plaats. Het land wordt door vastgoedexperts beschreven als een diamant van R$ 60 miljoen.

Het is gelegen in het toeristendistrict Serra Azul, een project dat in 2021 werd goedgekeurd door de toenmalige gouverneur João Doria, die ontwierp wat het grootste toeristen– en entertainmentcomplex van het land zou worden. In de afgelopen twee jaar is R$ 700 miljoen geïnvesteerd in de vier gemeenten rond het park, meer bepaald in een golfbaan die eigendom is van oud-speler Jack Nicklaus, een Cyan Resort en nieuwe Premium Outlet-winkels. Tegen

eind 2026 wordt een investering van R$ 1,8 miljard verwacht, met nog drie hotels, Adventure Mall themapark, uitbreiding van een paardenrace, evenals treinsporen van het Fruit Circuit. Momenteel bezoeken ongeveer 10 miljoen mensen per jaar de Hopi Hari en Wet’n Wild, die al deel uitmaken van het district.

Begrijp de zaak

. Een stuk grond dat eigendom is van Hopi Hari, met 9,49 hectare en een waarde van R$ 60 miljoen, wordt het middelpunt van juridische geschillen, nadat het is gebruikt als onderpand in een lening bij Banco Safra.

label. Nadat de bank een kwijtingsbrief van de schuld heeft verleend, wordt Hopi Hari geïnformeerd over een kredietopdracht die is verworven door Favi Empreendimentos.

label. Favi, een bedrijf zonder werknemers en met een geschorste CNPJ, claimt rechten op het land, nadat de Hopi Hari naar de rechter was gestapt wegens onterechte aanklachten. Favi en Safra zijn de gedaagden in de rechtszaak.

label. De bank erkent haar fout bij het aflossen van de schuld en annuleert het afgegeven document. Zelfs als de door Favi in rekening gebrachte bedragen in twijfel worden getrokken, deponeert de Hopi Hari het bedrag van de schuld voor de rechtbank. 

In de rechtbank negeren de eerste en tweede aanleg echter de deposito’s en geven ze de overwinning aan Favi, bevelen ze de consolidatie van het onroerend goed en lopen ze het risico dat het land wordt geveild. 

Hopi Hari gaat in beroep bij de STJ en beroept zich op de wettigheid van de lozing en het recht om door te gaan met het land na de gerechtelijke storting van meer dan R$ 1.1 miljoen. 

Toewijzing van verrassingskrediet en Hopi Hari-actie

Wat er in de rechtbanken gebeurt, in een rechtszaak van meer dan 2.200 pagina’s, trekt de aandacht. Het park werd in 2012 eigenaar van het land in kwestie en bood het pand als onderpand aan, met een fiduciaire verkoop, voor een lening van R$ 5 miljoen bij Banco Safra. De schuld was regelmatig betaald, totdat het op 12 juli 2017 het bij de bank geregistreerde bedrag afwikkelde, die vervolgens op 12 juli van dat jaar een kwijtingsbrief verleende aan de Hopi Hari. 

Bij een poging om de last af te schrijven (registratie op elk actief dat is gekoppeld aan een contract, en in dit geval, tot een lening) bij de notaris ontdekte het management van het park dat er nog steeds een kredietoverdracht was die werd gegarandeerd door een fiduciaire verkoop aan Favi Empreendimentos Ltda., gedateerd 7 maart 2017, voor een bedrag van R$ 460 duizend (bijna 9% van de schuld). 

Op 31 juli, 19 dagen na ontvangst van de ontslagbrief van Safra, het park ontving een kennisgeving van Favi, waarin het bedrag van R$ 848,8 duizend in rekening werd gebracht en 15 dagen de tijd werd gegeven om te betalen of de onmiddellijke consolidatie van het onroerend goed zou worden gedaan op naam van de schuldeiser. Bij die gelegenheid heeft het park een rechtszaak aangespannen tegen Banco Safra en Favi, waarbij het in eerste instantie verzocht om kwijting van de leningsovereenkomst en in de tweede plaats om de mogelijkheid om een eventuele restwaarde te betalen. De rechtbank heeft een bevel uitgevaardigd om de consolidatie van het onroerend goed op naam van Favi op te schorten, naast de mogelijkheid om de achterstallige betalingen weg te werken met een aanbetaling van R$ 460 duizend – en vervolgens te wachten op de gerechtelijke expertise om vast te stellen welk restant nog verschuldigd is. Met andere woorden, alles stopte om in de rechtbanken te worden opgelost.

De

bank verklaarde dat zij een fout had gemaakt en annuleerde bij de notaris de kwijting aan Hopi Hari, waarbij zij de onverwachte kredietverlening aan Favi aankondigde, een bedrijf dat eigendom is van partners Arsenio Eduardo Correa en José Patti, met een kapitaal van R$ 14,8 duizend en CNPJ geschorst sinds 2007. Het heeft geen werknemers en het adres dat is geregistreerd bij de São Paulo Board of Trade, aan de Rua Boa Vista, nº 254, 10º andar, Centro, is eigenlijk dat van het advocatenkantoor van Correa – dat twee maanden geleden is verhuisd, volgens het management van het Clemente de Faria-gebouw. 

“Het was een investering die mijn partner deed… Eigenlijk wel. We zijn naar justitie gegaan om te kijken wat er gedaan zou worden. Het lijkt erop dat er een beroep in behandeling is… Maar ik ben niet de advocaat van de zaak, ik volg het niet, alleen mijn partner. Het is de enige managementinformatie die ik heb”, vertelde Correa, die ook advocaat is, aan de verslaggever.

Op de vraag of iG met Patti kon praten, antwoordde hij: “Nee, nee, je kunt niet met hem praten. Hij is met pensioen, 95 jaar oud, weet je? Hij is in goede gezondheid, maar hij praat met niemand anders.”

“

 Ja, er was een flagrante fout van de kant van de bank”, legt Ana Paula Batista Poli, een advocaat van Safra, uit. “De registratie van het onroerend goed werd toegeschreven aan de Hopi Hari, maar dit werd geannuleerd en nu staat de registratie buiten de realiteit van de feiten. Safra kon de kwijting niet meer verlenen, omdat het krediet op dat moment al aan Favi toebehoorde. Naar onze mening was er geen sprake van benadeling van een van de partijen”, aldus de advocaat. 

De advocaat die optreedt voor de bank wijst erop dat er geen discussie meer is over wie de schuldeiser is en wie de schuldenaar is: het is respectievelijk Favi en het park, en de discussie draait alleen om het te betalen bedrag. Portal iG probeerde contact op te nemen met de juridische afdeling van Safra die de opdracht aan Favi zou hebben gegeven, om ook commentaar te geven op de fout, maar kreeg pas een reactie na publicatie van dit artikel. 

Advocaatkosten in twijfel getrokken

Een van de items in de kostenspreadsheet van Favi zijn juridische kosten van R$ 195.6 duizend – die, het is de moeite waard om te onthouden, zijn niet gerelateerd aan het huidige proces. “Ze zetten 30% van de vergoedingen bovenop het bedrag dat relevant zou zijn. Dit is illegaal, het staat niet in het contract tussen Favi en Safra en ze kunnen niet worden aangeklaagd voor iets dat we niet hebben ondertekend”, zegt advocaat Reinaldo Ferreira, die deelneemt aan een van de advocatenkantoren die het park verdedigt. 

Nog steeds in gerechtelijke reorganisatie, besloot de Hopi Hari dit extra bedrag voor de rechtbank aan te vechten. naast wat de overdracht van rechten zou zijn, van R$ 460 duizend. “Dit bedrag werd gedeponeerd bij de rechtbank, op hetzelfde moment dat we een rechtszaak aanspanden, die volgde op een boekhoudkundige expertise. Door de door de rechter aangestelde gerechtelijke deskundige werd een restwaarde van R$ 688 duizend vastgesteld, die we uit voorzorg ook hebben gedeponeerd, zodat er geen twijfels zouden bestaan over de kwijting van de schuld”. 

Wil je het geld of niet?

De Hopi Hari verloor de zaak en ontving de uitspraak in eerste aanleg met verbazing. Rechter Fabiana Marini van het Hof van Justitie van São Paulo (TJSP), die het vonnis ondertekende, negeerde de bedragen die in de rechtbank waren betaald en ook de conclusie van de deskundige dat er geen basis was voor Favi om juridische kosten in rekening te brengen en het bedrag van de schuld op te blazen. 

Voorts voerde zij aan dat de grond niet essentieel was voor de activiteiten van het park, verder gaan met de consolidatie van eigendomsrechten voor Favi – dat wil zeggen, het bedrijf zou het recht op het land krijgen en ermee doen wat het wilde. Bovendien ging het voorbij aan het feit dat het land in kwestie zeer essentieel is voor de Hopi Hari, in het kader van de gerechtelijke reorganisatie, om zijn activiteiten voort te zetten en zijn schulden na te komen. 

Zoals gepresenteerd in de rechtszaak, zijn er in het gebied industriële loodsen met delen van speelgoed uit het park, onderhoud van apparatuur, elektrisch onderstation en elektriciteitscabine, enorme transmissielijnen, sorteergebied voor recycling, chemisch depot, LPG-installatie, onder andere.

eindigde met het beweren van kwade trouw van de kant van het park voor “het beweren dat het door het park aangeboden onroerend goed een hoge waarde heeft in verhouding tot de aangerekende schuld.” De berekening lijkt eenvoudig, in tegenspraak met het vonnis: de schuld die via cessie in rekening wordt gebracht, is ongeveer R$ 400 duizend en de grond van het park zou bij de verkoop ten minste de waarde van R$ 5 miljoen hebben. Onafhankelijke beoordelaars Het park ging in beroep tegen de beslissing en baseerde zich op twee adviezen om het beroep in te leiden: die van Dr.  

Melhim Namem Chalhub, auteur van het ontwerp van de fiduciaire garantiewet nr. 9.514/97, en die van de hoogleraar burgerlijk recht João Biazi, doctor in burgerlijk recht aan de Universiteit van São Paulo. Portal iG sprak met de beoordelaars van de zaak, die hun argumenten in het proces bevestigden. Chalub zegt in zijn advies dat “de fiduciaire schuldenaar het recht wordt gegarandeerd om de termijnen te betalen die verschuldigd zijn tot de datum van registratie van de consolidatie van eigendom (…) en na de consolidatie van het onroerend goed en tot de datum van de tweede veiling, is de schuldenaar verzekerd van het opnieuw verwerven van de eigendom van het onroerend goed voor de waarde van de rest van de schuld.” Dat wil zeggen dat het park volgens de wet het recht heeft om de schuld te betalen, zelfs als de schuldeiser deze niet meer wil ontvangen. Ook als Favi de betaling die al in de rechtbank is gedaan niet accepteert en vraagt om de consolidatie van het onroerend goed om het misschien te veilen, zal het eindigen met een resultaat dat erg lijkt op wat al bestaat, aangezien elke winst boven de waarde van de schuld gemeten door de justitie-expert zou worden teruggegeven aan de Hopi Hari. 

Natuurlijk wil het park de grond niet verkopen, Hij wil bezit hebben en zijn bedrijf voortzetten, aangezien hij de schuld volledig heeft betaald. De recensent voegt hieraan toe en schrijft: “(er is een) singulariteit die de zaak dekt: met name vanwege de overmaat aan incasso die wordt bewezen door het rapport van de herzieningsactie (en door) ongerechtvaardigde weigering van ontvangst door de fiduciaire cessionaris Favi (…) van het bedrag dat voldoende is om het totale krediet en de kosten te voldoen, vastgesteld door de deskundige van het Hof”. Verantwoordingsplicht is van wederzijds belang voor de partijen en de onteigening van het onroerend goed zou in uitzonderlijke gevallen een oplossing zijn.

João

Biazi analyseert daarentegen of de gerechtelijke deposito’s van de Hopi Hari de achterstallige betalingen zouden hebben kunnen wegwerken (de schuld afbetalen). Hij stelt in het document dat “ja, ze bieden volledige betaling van de schuld aan (…) Het aanvullende verzoek van Favi om advocaatkosten is niet gerechtvaardigd (…) Partijen zijn nooit ingestemd met een vergoeding van de contractuele honoraria van advocaten en er is geen sprake van een vastlegging – zelfs geen conclusie – over het bedrag van 30% van het totale bedrag van de schuld. Het bedrag dat op dat moment effectief verschuldigd was, werd aangetoond in een deskundigeninspanning die door de rechtbank in een vonnis werd bevestigd.

Zou het voor Favi dan mogelijk zijn om bij een notaris te verzoeken om consolidatie van de onroerende zaak die als fiduciaire garantie is gegeven, zoals zij heeft gedaan? Volgens Biazi “nee. De kennisgeving van 15 augustus 2017 voldeed niet aan de normatieve voorschriften die vereist zijn door artikel 26, lid 1 van de Wet op de fiduciaire verkoop van onroerend goed, aangezien er een buitensporig bedrag in rekening werd gebracht en op geen enkele manier verband hield met de inhoud van de gegarandeerde overeenkomst. In die zin moet de nietigheid van genoemde dagvaarding worden erkend.”

In

tweede aanleg heeft rechter Décio Rodrigues, rapporteur van het beroep, de sterke argumenten van het beroep en de adviezen van deskundigen genegeerd, maar ook geen vooruitgang geboekt in de essentiële kwesties van de zaak, zoals het waarborgen van de mogelijkheid van betaling van de verschuldigde termijnen aan de fiduciaire schuldenaar tot de datum van registratie van de consolidatie van het onroerend goed in het vermogen van de schuldeiser.

“We hebben een speciaal beroep aangetekend tegen de collegiale beslissing, waarbij we de procedure voor het consolideren van het onroerend goed opnieuw hebben opgeschort, dat wil zeggen voorkomen dat Favi het gebied voor zichzelf zou nemen en het plotseling zou veilen”, zegt Ferreira. Het beroep werd nu, op 21 juni, aanvaard door de voorzitter van de afdeling Privaatrecht, Heraldo de Oliveira Silva, die de zaak doorverwijst naar het Hooggerechtshof, dat het verzoek tot nietigverklaring en mogelijke schending van de wet zal beoordelen.  

Bedrag boven de bestelling

De advocaat wijst erop dat “er tijdens het proces geld is gestort, die meer dan R$ 1.1 miljoen bereikt, een bedrag boven wat aanvankelijk door Favi was gevraagd, van R$ 884.8 duizend”. De waarde moet volgens hem worden geaccepteerd. “Het principe van de wet is niet dat de schuldeiser het vervreemde goed voor zichzelf neemt, maar het geleende bedrag betaalt. De wet maakt het mogelijk om de schuld te betalen en te vereffenen”, zegt hij. De advocaten van het park vinden de bedoelingen van de andere partij vreemd, obscuur, maar zijn van mening dat de STJ de situatie beter zal beoordelen.

Partners

: Dus Favi wil dat het land wordt geveild? Volgens een van de eigenaren van het bedrijf “hangt het ervan af”. “Deze actie was niet mijn beslissing, het was die van mijn partner. Ik weet niet eens wie dit proces leidt om de naam van de advocaat te bevestigen. Kijk, dat is alles, oké? Bedankt, goedemorgen”, zei Correa aan het einde van het contact met de verslaggever. Hij ondertekent de kredietoverdracht bij Safra en de kennisgeving aan Hopi Hari. 

Toen er contact met hen werd opgenomen, hebben de advocaten van Favi Empreendimentos de contacten van Portal iG niet teruggegeven. In de STJ zal Hopi Hari worden verdedigd door het advocatenkantoor Barci de Moraes, in samenwerking met het advocatenkantoor Cotrim Advogados Associados.